regio.analyse

An dieser Stelle werfen wir einen Blick auf kurze Analysen, neue Daten und interessante Zeitreihen zum Wohnungsmarkt. Feedback und Fragen gerne an info@empirica-regio.de oder @empirica_regio.



02.09.2020

empirica-Wohnungsmarktprognose

Autoren: Jan Grade, Dr. Reiner Braun

Die aktualisierte Wohnungsmarktprognose zur Neubaunachfrage liegt nun regional differenziert für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor. Die Daten sind über das empirica regio Marktstudio verfügbar und fließen in unsere Wohnungsmarktreports ein. Hier möchten wir kurz und prägnant ausgewählte Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose vorstellen. Eine ausführlichere Diskussion der Ergebnisse finden Sie im aktuellen empirica-Paper Nr. 256.1

Neubaunachfrage bis 2030

Für die Prognose werden drei Szenarien berücksichtigt. Daraus ergibt sich je nach Szenario für ganz Deutschland eine durchschnittliche jährliche Neubeunachfrage zwischen 311.000 und 321.000 Wohnungen im Jahr 2020. Für das Jahr 2021 wird ein Bedarf zwischen 269.000 und 282.000 Wohneinheiten geschätzt. Die folgende Abbildung stellt die geschätzte Neubaunachfrage der Jahre 2020 bis 2030 im mittleren "Basis"-Szenario für ganz Deutschland dar. Die Prognose zeigt die geschätzte Nachfrage, die sich aus der demografischen Entwicklung ableitet. Sie stellt aber keine Prognose der Bautätigkeit dar. Die für 2019 bereits vorliegenden Baufertigstellungen von rund 293.000 Wohnungen liegen knapp unter der Nachfrageschätzung für 2020, aber oberhalb der geschätzten Neubaunachfrage für 2021. Diese einfache Gegenüberstellung für ganz Deutschland berücksichtigt aber weder die regional unterschiedliche Verteilung der Nachfrage noch der Bautätigkeit. Tatsächlich wird rein mengenmäßig in den städtischen Wachstumsregionen eher zu wenig, in den schrumpfenden, oft ländlichen, Regionen eher zu viel gebaut.

Quelle: empirica / empirica regio (eigene Berechnung; Basis: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2018-2020, dl-de/by-2-0)

Räumliche Verteilung der Neubaunachfrage

Die Neubaunachfrage verteilt sich regional unterschiedlich. Die Prognose berücksichtigt hierbei nicht nur die absolute Neubeunachfrage, die sich aus der Veränderung der Anzahl der Haushalte ergibt, sondern auch die qualitative Zusatznachfrage. Somit ergibt sich auch dort eine Neubaunachfrage, wo die Anzahl der Haushalte abnimmt bzw. wo Leerstand herrscht. Dies gilt insbesondere für das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Neubaunachfrage für Mehrfamilienhäuser konzentriert sich dagegen vorwiegend auf die größeren Zentren und ihr Umland.

Jährliche regionale Neubaunachfrage laut Basis-Szenario für 2021-2025 differenziert nach EZFH und MFH

Gibt es einen Nachholbedarf?

Wenn der Wohnraum knapp ist, also zu wenig gebaut wird, und das Wohnen somit immer teurer wird, dann weichen viele Haushalte auf alternative Standorte aus. Die Wanderungsdaten der letzten Jahre zeigen, dass sich der Zuzug in das (weitere) Umland der größeren Zentren verstärkt hat und etwa die bis dato günstigeren Universitätsstädte stärker von der Zuwanderung durch junge Menschen profitiert haben als zuvor. Deshalb muss ein ausgebliebener Neubau in der Vergangenheit nicht notwendig "nachgeholt" werden. Halten sich Neubaunachfrage und Bautätigkeit zukünftig die Waage, dann würde keine zusätzliche Knappheit erzeugt werden. Sollen die Mieten in den angespannten Regionen allerdings entlastet werden, dann gäbe es die Möglichkeit, hier entweder mehr Wohnungen neu zu bauen als die Prognose an Nachfrage schätzt oder aber die Nachfrage in Regionen mit geringer Knappheit bzw. Leerständen zu verlagern.

Methodik der Prognose

Die empirica-Wohnungsmarktprognose stellt eine Schätzung der Neubaunachfrage dar, also der zukünftig durch steigende Einwohner-/Haushaltszahlen zusätzlich benötigten Wohnungen. Die Schätzung lehnt sich an die die Bandbreiten der 14. Koordinierten Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes2 an, wobei ein mittleres, jährliches Wanderungssaldo zwischen 147.000 (Szenario "Negativ") und 311.000 (Szenario "Trend") unterstellt wird. Im Ergebnis flacht die Einwohnerentwicklung allmählich ab. Im "Negativ"-Szenario wird das Bevölkerungsmaximum 2024 erreicht, im "Trend"-Szenario erst nach 2030. Mögliche Veränderungen in den Wanderungen von und nach Deutschland in Folge der Corona-Krise sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Weiterhin werden für die Prognose Veränderungen der Haushaltsgrößen und Altersverteilung, aktuelle Leerstände sowie Untermiet- und Zweitwohnungsquoten berücksichtigt. Zusätzlich erfolgt eine Abschätzung der qualitativen Neubaunachfrage.


1. Dr. Reiner Braun (2020), Wohnungsmarktprognose 2021/2022. Regionalisierte Prognose in drei Varianten mit Ausblick bis 2030. empirica-Paper Nr. 256.
2. Statistisches Bundesamt (Destatis) (2020), 14. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung - Basis 2018.




08.06.2020

Wohnungsmarkt und Corona

Autor: Jan Grade

Ausgangssituation vor der Corona-Krise

In den letzten Quartalen stiegen die Kaufpreise immer weiter an, während die Mieten in vielen Kernstädten weniger stark als zuvor stiegen oder sogar stagnierten. Das führte in den letzten Monaten zu einer immer größer werdenden Spreizung zwischen Miet- und Kaufpreisen. Der Arbeitsmarkt zeigte seit dem vierten Quartal 2019 erste Ermüdungserscheinungen mit stagnierenden, zum Teil leicht steigenden, Arbeitslosenzahlen. Vielfach wurde die Frage diskutiert, ob auch im aktuellen Wohnungsmarktzyklus der Umschwung ansteht. Mit Ausbruch der Corona-Pandemie und einem massiven Einbruch der Wirtschaft hat sich die Perspektive jedoch völlig geändert. Im Vordergrund steht mit Blick auf den Wohnungsmarkt nun die Frage, ob und in welchem Ausmaß Covid-19 seine Spuren auch in den aktuellen Wohnungsmarktdaten hinterlässt. Hierzu wollen wir an dieser Stelle kurz einen Blick auf ausgewählte Indikatoren werfen und eine erste grobe Einschätzung vornehmen.

Wirtschaftliche Entwicklung

In den aktuellen Wirtschaftszahlen ab März 2020 zeigen sich die Auswirkungen der Corona-Krise deutlich. Der Produktionsindex für den März 2020 zeigt gegenüber März 2019 einen Rückgang von -6,7%, der Volumenindex zu Auftragseingängen im produzierenden Gewerbe sogar -11,9%. Gleichzeitig lagen die Arbeitslosenzahlen im März 2020 1,5% höher als im Vorjahresmonat. Im April ging der Produktionsindex im Vergleich zum Vorjahr um -25,3% zurück, die Auftragseingänge um -36,7%. Die Arbeitslosenzahlen lagen 18,6% über dem Vorjahresmonat. Damit gab es rund 415.000 Arbeitslose mehr als im Vorjahr und 308.000 Arbeitslose mehr als einen Monat vorher. Die letzten Daten für den Mai zeigen einen weiteren Anstieg um etwa 169.000 Arbeitslose gegenüber dem April. Damit liegt die Zahl der Arbeitslosen im Mai 25,8% über dem Vorjahresmonat. Auch andere Wirtschaftszahlen liegen deutlich im Minus. Der Einzelhandelsumsatz war beispielsweise im April 2020 6,5% niedriger als im April 2019.1 Die kurzfristigen, wirtschaftlichen Folgen sind bereits deutlich zu sehen.

Produktionsindex und Volumenindex für Mai 2020 lagen Anfang Juni noch nicht vor
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020 (Produktionsindex, Volumenindex) und
Statistik der Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenzahlen)

Entwicklung der Angebotsdaten

Verschiedene Analysen von Angebotsdaten zeigen, dass es deutschlandweit zu einem Rückgang der inserierten Wohnobjekte seit der Kontaktsperre am 16. März 2020 kam.2 Wir wollten es etwas genauer wissen und haben daher die inserierten Miet- und Eigentumswohnungen in den deutschen kreisfreien Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern unter die Lupe genommen (Die Auswertungen zu verschiedenen Städten können unter go.empirica-regio.de abgerufen werden). Dafür haben wir die Angebote und die Preise nach Inseratsbeginn ausgewertet. Die folgende Abbildung zeigt beispielhaft die Daten für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main. Die Ergebnisse aller Städte zeigen: Es lässt sich ein spürbarer Rückgang der Anzahl inserierter Miet- und Eigentumswohnungen seit dem 16. März beobachten. Die Preisentwicklung ist weniger deutlich, weder bei den Mietpreisen noch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen lässt sich eine markante Veränderung seit Mitte März feststellen. Die teilweise zu beobachtenden Preisrückgänge liegen innerhalb der üblichen Schwankungen und können nicht alleine auf Covid-19 zurückgeführt werden. Auch bei den hier dargestellten Daten für Frankfurt am Main ist der Rückgang der Angebote zu sehen. Die Kaufpreise stiegen im März sogar zunächst an und lagen dann wieder auf dem mittleren Niveau der letzten Monate. Unsere Kollegen von empirica stellten entsprechend fest, dass "der Immobilienmarkt kurzfristig schlicht eingefroren"3 sei.

empirica regio (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank)

Google Trends

Die Stichworte "Miete", "Eigentumswohnung" und "Stundung" aus den Google Trends für Deutschland spiegeln den Verlauf der Corona-Pandemie viel stärker wieder als die Angebotsdaten. Anfang März gingen die Suchanfragen für "Miete" und "Eigentumswohnung" zunächst zurück, stiegen dann für Miete in der dritten Märzwoche deutlich an. Auch der Trend für "Stundung" ging parallel deutlich nach oben. In dieser Woche begann die Diskussion um den Kündigungsschutz und Zahlungsaufschub für Mieter. Am 23.3. beschloss das Bundeskabinett dann den entsprechenden Gesetzentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie. Parallel zu dieser Entwicklung scheint das Interesse an Eigentumswohnungen aber deutlich gesunken zu sein.

Interessant ist aber vor allem, dass die Trends zwar Mitte März deutlich von den üblichen Schwankungen (z.B. Weihnachten/Silvester) nach oben bzw. unten abwichen, sich aber bereits Mitte April wieder auf das Vor-Corona-Niveau eingependelt haben. In diesem Zeitraum sind auch Hypothekenverträge für Privatkunden wieder verstärkt vergeben worden, während die Zahl der neuen Kreditverträge auf niedrigem Niveau stagniert.4

Interesse in Deutschland laut Google Trends (Index 0-100, 100 = maximale Beliebtheit im Zeitraum)
Quelle: eigene Auswertung auf Basis Google Trends


Von einigen Wohnungsmarktexperten wird schon die Vermutung geäußert, dass die Wohnung zukünftig sogar noch als Lebensmittelpunkt an Bedeutung gewinnt, aber auch als Arbeitsplatz (Homeoffice). Ausstattungsmerkmale wie flexibel nutzbare Wohnräume, ein Zugang zum Garten oder ein Balkon gewinnen dann an Bedeutung. Die Google Trends zeigen auch hier, dass die Stichworte "Garten" und "Balkon" in diesem Frühjahr viel stärker gefragt waren als im letzten Jahr und das gesteigerte Interesse auch noch anhält.5

Fazit

Die Daten zeigen die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft bereits deutlich. Der Wohnungsmarkt reagiert dagegen träge und zeigt bisher gemessen an den Angebotsdaten nur einen Rückgang der inserierten Wohnungen, aber keinen Einbruch der Preise. Ob und in welchem Ausmaß Covid-19 noch einen Fußabdruck im Wohnungsmarkt hinterlässt, wird sich erst in den kommenden Monaten zeigen und wesentlich von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Wenn neue Daten dazu vorliegen, werden wir sie an dieser Stelle diskutieren.


1. Statistisches Bundesamt (Destatis) (2020), Pressemitteilung Nr. 192 vom 29. Mai 2020.
2. VALUE AG (2020), VALUE Data Insights 1-2020.
3. Dr. Reiner Braun, Prof. Dr. Harald Simons (2020), Corona und die Immobilienpreise. empirica-Paper Nr. 255.
4. Aktuelle Daten zu privaten Hypothekenverträgen und Kreditverträgen für Privatkunden: Statistisches Bundesamt (Destatis) (2020), Kreditvergaben und Auskünfte für Online-Transaktionen.
5. Google Trends zu den Begriffen "Miete", "Eigentumswohnung", "Balkon", "Garten".




09.11.2019

Preisentwicklung gebremster Wohnnungen

Autor: Dr. Lorenz Thomschke

Hintergrund

Im Jahr 2015 wurde die sogenannte Mietpreisbremse in einigen Bundesländern eingeführt. Ziel der Maßnahme war es, den Preisanstieg von Neuvertragsmieten in prosperierenden Städten einzudämmen, so dass das Wohnen in diesen Städten auch für Haushalte mittleren und niedrigen Einkommens erschwinglich bleibt. So dürfte jedenfalls der Gesetzesentwurf zum entsprechenden Mietrechtsnovellierungsgesetz zu verstehen sein. ZEIT ONLINE hat empirica regio gebeten, die Preisentwicklung von neu inserierten Mietwohnungen seit Einführung der Mietpreisbremse in ausgewählten Städten zu untersuchen. Bei der folgenden Auswertung handelt es sich allerdings nicht um ein umfassende Untersuchung zu den Effekten der Mietpreisbremse, sondern lediglich um eine ad-hoc Auswertung der Angebotsmieten einzelner Städte.

Auswertung

Seit Einführung der Mietpreisbremse dürfen neu vereinbarte Mieten in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten die lokale Vergleichsmiete (Mietspiegel) nur noch um maximal 10% übersteigen. Ausgenommen davon sind umfassend modernisierte Wohnungen und jene, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezogen wurden. Auch Wohnungen, die zeitlich befristet vermietet werden, sind nicht von der Maßnahme betroffen. Die Neuvertragsmieten dieser unkontrollierten Wohnungen können weiterhin frei verhandelt werden. Die folgende Auswertung beschränkt sich dagegen nur auf die “gebremsten” Wohnungen.1 Außerdem wurde der untersuchte Zeitraum so normiert, dass für jede Stadt sechs Halbjahre vor jeweiliger Einführung der Mietpreisbremse und sechs Halbjahre danach vorliegen.

Quelle: Berechnungen durch Lorenz Thomschke, empirica regio (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank)

Anmerkungen

Die dargestellte Entwicklung der untersuchten Angebotsmieten legt nahe, dass es keine gravierenden Einfluss der Reform auf die Preisentwicklung gab. Allenfalls zwischen dem Halbjahr vor und nach Einführung der Mietpreisbremse gibt es in den meisten Städten einen moderaten Rückgang der Mietpreise. Bei der Auswertung handelt es sich allerdings um eine rein deskriptive Analyse, die keine direkten Rückschlüsse auf die kausalen Effekte der Reform zulässt. Für eine kausalanalytische Evaluation müsste man die betroffenen Wohnungen in einer Welt beobachten können, in der die Mietpreisbremse gilt und dieselben Wohnungen gleichzeitig in einer Welt, in der sie nicht gilt. Nur dann ließe sich treffsicher feststellen, wie sich die Maßnahme entfaltet. Diesen Zustand gibt es aber schlicht nicht und so bleibt stets unklar, ob ein Rückgang der Neuvertragsmieten tatsächlich auf die Mietpreisbremse zurückgeführt werden kann oder ob nicht andere — von der Mietpreisbremse losgelöste Umstände – den Preisrückgang hervorrufen.

In der empirischen Sozialforschung gibt es es jedoch verschiedene Methoden, um die Effekte einer derartigen Reform trotzdem zu quantifzieren. Studien auf Basis dieser Methoden kommen – anders als die oben dargestellte Preisentwicklung vermuten lässt – einhellig zu dem Schluss, dass die Reform eine preisdämpfenden Effekt hatte. Wenngleich dieser preisdämpfende Effekt insgesamt relativ klein ausfällt.2

Die Evaluation wird zudem durch eine Ausnahmeregelung erschwert. Denn auch nach Einführung der Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete von formal gebremsten Wohnungen stets bis zur Höhe der vom Vormieter gezahlten Miete angehoben werden. Es gibt in Deutschland aber keine aussagekräftigen Datensätze zur Höhe der Vormieten, aus diesem Grund bleiben die legale Miete und damit die potentiellen Effekte der Reform stets unbekannt. Im Übrigen verraten aber auch preisdämpfende Effekte wenig darüber, ob davon tatsächlich auch die beabsichtigte Zielgruppe profitiert: Haushalte mittleren und niedrigen Einkommens.

Kurzum, eigentlich weiß man erstaunlich wenig.


1. Die Zuordnung erfolgte analog der Abgrenzung von Thomschke (2019).
2. Siehe beispielsweise die lesenwerte Studie vom DIW (2018) oder Thomschke (2019a).