empirica Wohnungsmarktprognosen: Demografische Trends bis 2045
Die neuen empirica Wohnungsmarktprognosen zeigen die demografischen Trends am Wohnungsmarkt bis 2045. Wenn die Zuwanderung nach Deutschland nicht deutlich zurück geht, dann wird die Einwohnerzahl weiter steigen. Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170 Tsd. Wohnungen. Danach geht die Nachfrage etwas zurück, aber Mitte der 2030er Jahr wird es einen kleinen, demografischen Umbruch geben, wodurch die Nachfrage insbesondere von älteren Haushalten noch einmal steigt.
Die Bevölkerungsprognose teilt sich in drei grundlegende Szenarien (obere, mittlere und untere Variante) und stellt die Bevölkerungsentwicklung bis 2045 auf Kreis- und Gemeindeebene dar. Damit ermöglichen die neuen Daten auch Aussagen zur langfristigen, demografischen Entwicklung in Deutschland und die Entwicklung der langfristigen Nachfragezyklen. In der aktuellen empirica Prognose wird kein gesondertes Szenario mehr für die Ukraine gerechnet, denn für die Betrachtung eines Szenarios mit erhöhter Zuwanderung dient die obere Variante. Die Bevölkerung steigt im oberen Szenario auf 88 Mio. Menschen, bleibt im mittleren Szenario stabil und sinkt im unteren Szenario auf 81 Mio. bis 2045.
Ohne Zuwanderung keine stabile Bevölkerungsentwicklung
Alle drei Szenarien gehen von einer deutlich erhöhten Einwanderung zu Beginn der Prognose aus und einem Rückgang der Einwanderungszahlen bis auf ein konstantes Niveau ab 2033. Tatsächlich dürfte es langfristig zu weiteren, zyklischen Zuwanderungen infolge von Fluchtbewegungen kommen, so dass ein Absinken der Zuwanderung, wie es in der unteren Variante abgebildet wird, unwahrscheinlich ist. Die Prognose zeigt, dass ohne eine stetige Zuwanderung die bundesweite Bevölkerungsentwicklung negativ wird, selbst im mittleren Szenario der Prognose.
Weitere wichtige Ergebnisse der Bevölkerungsprognose: Das Gefälle zwischen West und Ost sowie Nord und Süd wird weiter zunehmen. Regionen mit einem anhaltenden Bevölkerungswachstum finden sich hauptsächlich in Baden-Württemberg und Bayern, im Rhein-Main-Gebiet, der Rheinschiene, in Nordwestniedersachsen sowie in den Umlandgebieten von Hamburg und Berlin. Doch selbst in diesen Regionen wird das mittlere Szenario in den 2030er Jahren zu einer Abnahme der Bevölkerungsdynamik führen. Im Gegensatz dazu werden laut Prognose viele Landkreise in Ostdeutschland sowie in einigen westdeutschen Regionen wie Südniedersachsen, Nordhessen, dem südöstlichen Nordrhein-Westfalen oder dem südlichen Rheinland-Pfalz und dem Saarland in den kommenden Jahren schrumpfen.
“Zu viel” und “zu wenig” Neubau
Im Zeitraum 2024 bis 2027 liegt die Neubaunachfrage, die sich aus der demografischen Veränderung der Bevölkerung ergibt, zwischen 130 Tsd. Wohnungen pro Jahr im unteren Szenario und 210 Tsd. Wohnungen pro Jahr im oberen Szenario. Selbst wenn ein Rückgang der Bevölkerung auf Bundesebene prognostiziert wird, wird die Nachfrage nach Neubauten in den 2030er Jahren voraussichtlich wieder leicht ansteigen. Dies ist auf eine steigende qualitative Zusatznachfrage (z.B. altersgerechtes Wohnen), regionale Unterschiede in der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie demografische Veränderungen zurückzuführen. Insbesondere in wachsenden Regionen wird die Nachfrage stärker als in den Vorjahren steigen. Langfristig ist mit einer steigenden Anzahl älterer Menschen zu rechnen, was bei einer gegebenen Bevölkerungszahl zu einer höheren Anzahl von Haushalten führt.
Vergleicht man die Neubaunachfrageprognose mit den Fertigstellungen im Jahr 2022, dann scheint es so, als würde zu viel gebaut bzw. als läge die Nachfrage nach zusätzlichen Wohnungen viel niedriger als oft behauptet wird. Hier sollten die bundesweiten Zahlen jedoch nur mit Vorsicht interpretiert werden. Denn wenn die Zahlen regional differenziert werden, dann zeigen sich sowohl Regionen, in denen “zu viel” gebaut wird als auch Regionen, in denen “zu wenig” gebaut wird. Schätzungen von empirica zeigen, dass etwa 115 Tsd. Wohnungen bzw. mehr als ein Drittel der Neubautätigkeit im Jahr 2022 “am falschen Ort” stattfand. Hierfür gibt es zwei wesentliche Gründe. Erstens: Dort, wo die Nachfrage besonders hoch ist, steht kein oder zu wenig Bauland zur Verfügung. Das führt zu einer stärkeren Suburbanisierung mit einer Verlagerung der Nebautätigkeit ins Umland der großen Städte. Zweitens: Neubau findet dort statt, wo im Bestand die Präferenzen der Haushalte nicht realisiert werden können, z.B. auf Grund fehlender Modernisierung älterer Wohnungen. Mengenmäßig werden diese Wohnungen nicht benötigt und führen zu zusätzlichen Leerständen.
Datengrundlagen und Methodik
Die empirica Bevölkerungsprognose 2024 mit dem Basisjahr 2022 bildet die Grundlage für alle Prognosen. Auf dieser Basis hat empirica eine Prognose für Haushalte erstellt, ebenfalls mit dem Basisjahr 2022. Nachdem Untermieterhaushalte abgezogen und die Nachfrage nach Zweitwohnungen hinzugefügt wurden, ergibt sich die Anzahl der Haushalte, die Wohnungen nachfragen. Die steigende Anzahl von Haushalten, die Wohnungen nachfragen, zeigt die zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen auf, die durch Veränderungen in der Bevölkerungszahl, der Haushaltsgröße und der Altersverteilung der Haushalte verursacht wird. Generell gilt: Je mehr Einwohner es gibt, desto mehr Wohnungen werden nachgefragt. Größere Haushalte tendieren eher dazu, Ein-/Zweifamilienhäuser (EZFH) nachzufragen, während ältere Haushalte, die in der Regel kleinere Haushalte sind, eher Geschosswohnungen nachfragen.
Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie in einer aktuellen Publikation, die zum Download auf der Webseite der empirica ag zur Verfügung steht:
Download (extern): empirica-Paper Nr. 272
