Leerstandsdaten und -prognose
Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gab es Ende 2024 einen totalen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen (Leerstandsquote: 4,0 %). Auffallend ist die strukturelle Zusammensetzung: Nur rund 40 % des Leerstands (671 Tsd. Wohnungen) sind marktaktiv, während 60 % als „sonstiger Leerstand“ gelten (z.B. Ruinen oder dysfunktionale Objekte). Die vorliegenden Ist-Zahlen decken den Zeitraum bis 2024 ab, die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Prognose-Zeitraum 2025 bis 2045 ab.
Der marktaktive Leerstand für Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2024 bei 2,2% oder rund 522.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstandsraten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).
Von insgesamt 1,7 Mio. leerstehenden Wohnungen im Jahr 2024 fanden sich 963 Tsd. in Mehrfamilienhäusern sowie weitere 727 Tsd. in Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Vergleich zu 2023 waren die Leerstände bundesweit leicht rückläufig, die Leerstandsprognose zeigt bei einer moderaten Zuwanderung im mittleren Szenario einen weiteren, geringen Rückgang der Leerstände bis zum Jahr 2028 um rund 31 Tsd. Wohnungen und danach einen Anstieg, der sich in den 2040er Jahren noch mal beschleunigt. Dann würden 2045 etwa 217 Tsd. Wohnungen mehr leer stehen als 2024 und der gesamte Leerstand würde sich auf rund 1,9 Mio. Wohnungen addieren.
Bestelloptionen CBRE-empirica-Leerstandsindex, totaler Leerstand und Leerstandsprognose
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Datenquelle und Methodik
Die Berechnung der totalen Leerstände stützt sich auf den Zensus 2011 und 2022. Da der Zensus 2022 im Frühjahr erhoben wurde und deswegen die Zuwanderung aus der Ukraine überwiegend noch nicht erfassen konnte, werden die 2022er Zensusleerstände als 2021er Jahresendwerte interpretiert. Die Werte zwischen 2011 und 2022 werden interpoliert, die Werte ab 2022 extrapoliert. Zur Inter- und Extrapolierung wurde ein umfangreiches Schätzmodell entwickelt, das sich u.a. auf die regionale qualitative und quantitative Zusatznachfrage sowie die regionale Veränderung der Wohnungsbestände stützt.
Der marktaktive Leerstand umfasst leerstehende Wohnungen, die unmittelbar disponibel sind, sowie leerstehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen, aber gegebenenfalls mittelfristig aktivierbar wären (innerhalb von 6 Monaten). Die Berechnung der marktaktiven Leerstände in Ein- und Zweifamilienhäusern stützt sich auf den Zensus 2022 und erfolgt mit einer vergleichbaren Methodik wie die Berechnung des totalen Leerstands. Grundlage für den marktaktiven Leerstand im Mehrfamilienhausbestand bilden Bewirtschaftungsdaten von CBRE (mehrere hunderttausend Wohneinheiten). In die Berechnungen fließen umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes ein, u.a. zur regionalen Veränderung der Wohnungsbestände, Haushalte, Wohneigentumsquoten und Mieten.
Zur Berechnung der Leerstandsprognose wird unterstellt, dass der Neubau die quantitative Zusatznachfrage deckt sowie 10% der qualitativen Zusatznachfrage nach MFH und 50% der qualitativen Zusatznachfrage nach EZFH. Die verbleibende qualitative Zusatznachfrage wird entweder nicht gebaut oder durch Abriss-Neubau bzw. Sanierung bisheriger Leerstände realisiert. Außerdem wird ein jährlicher Wohnungsabgang von 0,3% bei MFH und 0,1% bei EZFH unterstellt. Die Leerstandsprognose ergibt sich dann aus der Differenz des fortgeschriebenen Wohnungsbestands und der prognostizierten Nachfrage von Haushalten . Dabei wird der bereits vorliegende, derzeitige Leerstand nicht befüllt, sondern führt die zusätzliche Nachfrage in neue Wohnungen gelegt. Weiterhin wird nicht zwischen Abriss/Neubau im Bestand oder Neubau auf der „grünen Wiesen“ unterschieden.
Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie auf der Webseite der empirica ag zum Download.
