Blasenindex Q1/2026: Es kommt jetzt auf die Zinsen an
Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung stagniert derzeit, die Zahl bedrohter Kreise ist weiterhin groß.
Der aktuelle Kommentar: Es kommt jetzt auf die Zinsen an - 10-jährige Deutsche Anleiherenditen sind im Mai erstmals seit langem wieder über 3% gestiegen
Bisherige Entwicklung: Zinsen und Knappheit
Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Ein Preiseinbruch schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.
Künftige Entwicklung: Zinsen und Regulierung
Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber bestehen bleibt, ist ungewiss. Langfristig entscheidend ist die demografische Entwicklung (Zuwanderung, strukturelle Arbeitslosigkeit). Preiseinbrüche wären wahrscheinlicher, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte und dadurch die Fluktuation zunähme (z.B. durch mehr Neubau und gleichzeitiger De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten.
Kurzfristig bestimmen aber andere Faktoren die Preisentwicklung: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegen oder die Mieten durch Länderöffnungsklauseln für einen Mietendeckel ausgebremst würden, dann ließe dies den Wert vermieteter Wohnungen einbrechen.
Dabei ist zu beachten: Zinsen wirken nach dem Rasenmäherprinzip auf alle Segmente, verschärfte Regulierung ließe die Mieten auf unregulierten Märkten – und damit meist im höherwertigeren Segment – sogar steigen, aber Demographie wirkt vor allem in den unteren Segmenten: Das sind die weniger begehrten Bestände und weniger attraktiven Lagen.
Hintergrund: Wann steigen oder fallen Wohnungspreise?
Wenn die Mieten steigen, dann ist dies bad news für Wohnungssuchende, aber good news in puncto Blasengefahr. Denn steigende Mieten bilden das Sicherheitsnetz für die Kaufpreise: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Barwert künftiger Mieteinnahmen. Je höher die Mieteinnahmen, desto größer der Wert und je höher der Zins, desto kleiner ist der (Bar-)Wert.
Umgekehrt ist die Gefahr von Preiseinbrüchen umso kleiner, je stärker die Mieten nachhaltig steigen. Mieten steigen dabei nicht nur bei zunehmender Nachfrage oder Hortung, sondern auch bei langsamer wachsendem Angebot: Die Neubautätigkeit ist von 3,7 Wohnungen je Tsd. Einwohner im Jahr 2020 auf nur noch 2,9 Wohnungen je Tsd. Einwohner im Jahr 2025 gefallen. Im Jahr 2026 dürfte sich noch keine Verbesserung zeigen. Zwar steigen aktuell die Genehmigungen, die Fertigstellungen wachsen aber immer erst zeitverzögert – bei Geschosswohnungen können das 2-3 Jahre sein, nur bei Eigenheimen geht es meist schneller.
Relative Vorteilhaftigkeit von selbstgenutztem Wohneigentum
Im Übrigen führen steigende Mieten auch dazu, dass sich der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wieder besser rechnet. Denn je höher die Mietzahlung (als Alternative zur Annuität), desto weniger fallen hohe Annuitäten für Zins und Tilgung ins Gewicht.
Datenbasis empirica Blasenindex
Der empirica Blasenindex ist ein vierteljährlich veröffentlichter Index, der das Risiko einer Immobilienblase in verschiedenen Regionen Deutschlands bewertet. Alle Daten des können als Einzeldatensatz oder über einen Datenbankzugang bei empirica regio bezogen werden. Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie hier zum Download:
