empirica Leerstandsprognose: Zwischen Knappheit und Überangebot
Der deutsche Wohnungsmarkt verzeichnete zum Jahresende 2024 einen Gesamtleerstand von rund 1,7 Millionen Einheiten, was einer Leerstandsquote von 4,0 Prozent entspricht. Von den insgesamt 1,689 Millionen leerstehenden Wohnungen entfielen 963.000 Einheiten auf Mehrfamilienhäuser und 727.000 auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Besonders kritisch bleibt die Lage in Schrumpfungsregionen, wo die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die 20 %-Schwelle überschreiten kann.
Ist-Leerstand 2011 bis 2024
Die Leerstandszahlen von empirica beziehen sich ausschließlich auf Wohngebäude. Sie differenzieren sowohl bei den Ist-Zahlen wie auch bei den Prognosen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) und in Ein-/Zweifamilienhäusern (EZFH). Eine wesentliche Rolle spielt dabei die Unterscheidung zwischen dem marktaktiven Leerstand, der kurzfristig beziehbare Objekte umfasst, und dem sonstigen Leerstand, in dem auch dysfunktionale Gebäude oder Ruinen zusammengefasst werden. Der totale Leerstand lag Ende 2024 bei 1,689 Mio. Wohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr 2023 war das Leerstandsvolumen bundesweit leicht rückläufig und verringerte sich um etwa 25.000 Einheiten.
Ende 2024 gehörten lediglich 671.000 Wohnungen zum marktaktiven Leerstand, wobei sich dieser Bestand aus 521.000 Einheiten in Mehrfamilienhäusern und 150.000 in Ein- und Zweifamilienhäusern zusammensetzte. Während somit rund 40 Prozent des Gesamtleerstands unmittelbar dem Markt zur Verfügung stehen, entfallen 60 Prozent auf sonstige Leerstände. Interessant ist hierbei die Verteilung innerhalb der Gebäudetypen: In Mehrfamilienhäusern ist mit 54 Prozent mehr als jede zweite leerstehende Wohnung marktaktiv, während dieser Anteil bei Ein- und Zweifamilienhäusern lediglich bei 21 Prozent liegt.
Leerstandsprognose 2025 bis 2045
Für die künftige Entwicklung bis zum Jahr 2045 liefert die empirica-Prognose verschiedene Szenarien, die auf Projektionen zur Bevölkerungszahl, den Haushalten und der resultierenden Wohnungsnachfrage basieren. Die Fortschreibung des Wohnungsbestands erfolgt dabei über vereinfachte Annahmen ohne explizite Bau- und Abrissprognosen (detaillierte Methodik im empirica Paper 284 am Ende dieser Seite).
Ein entscheidender Faktor für die künftigen Leerstandszahlen ist die Intensität der Auslandswanderung, da die Binnenmigration lediglich eine räumliche Verschiebung bewirkt und die Leerstände in Abwanderungsregionen konzentriert. Grundsätzlich korreliert eine höhere Zuwanderung mit niedrigeren Leerstandszahlen. Im mittleren Wanderungsszenario wird nach einem moderaten Rückgang um 31.000 Wohnungen mit Leerstand bis zum Jahr 2028 ein signifikanter Anstieg erwartet, der sich in den 2040er Jahren nochmals beschleunigt. Bis 2045 könnte der Gesamtleerstand dadurch auf rund 1,9 Millionen Einheiten anwachsen, was einem Zuwachs von etwa 217.000 Wohnungen gegenüber 2024 entspräche.
Sollte sich die Zuwanderung dauerhaft auf dem niedrigen Niveau von 2025 stabilisieren, müssten wir bereits kurzfristig mit jährlichen Steigerungsraten von bis zu 45.000 Einheiten bis Ende der 30er Jahre rechnen. Lediglich bei einer deutlich erhöhten Zuwanderung, etwa durch verstärkte Fachkräfteanwerbung, könnten die Leerstände bis zum Ende der 2030er Jahre im bundesweiten Mittel um jährlich etwa 10.000 Einheiten sinken.
Fazit
In der Gesamtschau verdeutlicht die Analyse, dass das Leerstandsrisiko unmittelbar mit der regionalen Bevölkerungsdynamik verknüpft ist. In Gebieten mit geringem Zuwachs, die oft durch eine ältere Bewohnerschaft und wirtschaftliche Herausforderungen wie geringe Durchschnittseinkommen oder höhere Arbeitslosigkeit geprägt sind, spiegelt der Leerstand strukturelle Benachteiligungen wider. Besonders kritisch bleibt die Situation in Schrumpfungsregionen, in denen die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die Schwelle von 20 Prozent überschreiten könnte. Da der demografische Wandel das Wachstumspotenzial vieler Marktregionen begrenzt und die Auslandswanderung derzeit stagniert, ist mittelfristig bundesweit mit einer Zunahme ungenutzten Wohnraums zu rechnen.
Weitere Informationen
Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie im aktuellen empirica Paper Nr. 284, das zum Download auf der Webseite der empirica ag zur Verfügung steht:
