empirica Prognosen: Neue Daten zur Neubaunachfrage

Laut neuer empirica Bevölkerungsprognose verändert sich die Zahl der Einwohner von 2024 rund 83,6 Mio. auf 80,3 Mio. in der unteren Variante bzw. 86,3 Mio. in der oberen Varianten im Jahr 2045. Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2025-32 eine jährliche Neubaunachfrage von rund 225 Tsd. Wohnungen. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 260 Tsd. Einheiten.

empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Wohnungsmarktprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Zeitraum 2025 bis 2045 ab. Die Daten bauen auf einer bereinigten Bevölkerungsstatistik auf Basis des Zensus 2022 auf. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Blick in die Zukunft: Wo Deutschland bis 2045 wächst – und wo es schrumpft

Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl in unseren Städten und Gemeinden bis zum Jahr 2045? Eine neue Bevölkerungsprognose liefert hierauf nun detaillierte Antworten. Basierend auf der 15. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) werden drei Szenarien dargestellt, die die Bandbreite der möglichen Entwicklungen aufzeigen. Die Prognose stützt sich auf eine untere, mittlere und obere Variante. Ein zentraler Faktor ist dabei die Zuwanderung: Während empirica regio zu Beginn des Prognosezeitraums von hohen Zahlen ausgeht, sinkt die Zuwanderung in den Folgejahren kontinuierlich und ab 2033 wird mit einer Stabilisierung auf konstantem Niveau gerechnet.

Zukünftig dürfte es zu weiteren, zyklischen Zuwanderungen infolge von Fluchtbewegungen kommen, gleichzeitig ist es aber dringend geboten, sich auch mit dem Absinken der Zuwanderung, wie es in der unteren Variante der Prognose abgebildet wird, zu beschäftigen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass hier in allen drei Szenarien damit gerechnet wird, dass die Zahl der Sterbefälle auf Grund der Alterung zunimmt, während die Zahl der Geburten durch eine geringere Anzahl junger Menchen abnimmt.

Trotz einer insgesamt stabilen Entwicklung in der oberen Variante zeigt die Analyse ein deutliches regionales Ungleichgewicht. Da sich Wanderungsbewegungen – sowohl aus dem Ausland als auch innerhalb Deutschlands – stark auf bestimmte Zentren konzentrieren, wird sich das bestehende Nord-Süd- und Ost-West-Gefälle weiter verschärfen. Besonders kritisch: Viele Regionen müssen sich langfristig auf einen Bevölkerungsrückgang einstellen. Während dies im optimistischen Szenario erst verzögert eintritt, könnten in der unteren Variante viele Kreise und Gemeinden bereits kurzfristig mit sinkenden Einwohnerzahlen konfrontiert sein.

Warum die Neubaunachfrage trotz sinkender Bevölkerungszahlen steigt

Ein scheinbarer Widerspruch prägt die kommenden Jahre: Obwohl die Einwohnerzahl langfristig sinken könnte, nimmt der Bedarf an neuem Wohnraum ab den 2030er Jahren wieder zu. Für den Zeitraum von 2025 bis 2027 rechnet das mittlere Szenario mit einer jährlichen Nachfrage von rund 225.000 Neubauwohnungen. In den 2030er Jahren klettert dieser Wert auf über 250.000 Einheiten pro Jahr. Je nach Zuwanderungsintensität schwanken diese Zahlen in den verschiedenen Szenarien um etwa 50.000 Wohneinheiten nach oben oder unten.

Die aktuelle Analyse zeigt, dass der Wohnungsmarkt vor einem komplexen Strukturwandel steht. Die Gründe sind eine wachsende qualitative Zusatznachfrage (z.B. fehlende moderne Qualitäten), aber auch regionale Unterschiede bei der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie Veränderungen der demografischen Struktur, insbesondere der Zunahme älterer Menschen. In einigen zuletzt demographisch gewachsenen Regionen steigt zudem die Nachfrage wegen des Echoeffektes der haushaltsbildenden Kinder früherer Zuzügler.

Zukünftig dürfte es zu weiteren, zyklischen Peaks bei den Zuwanderungen infolge von Fluchtbewegungen kommen. Diese blieben dann nicht ohne Auswirkung auf den Wohnungsbedarf. Allerdings muss man bedenken, dass für Zuwanderungspeaks wie in den Jahren 2015 oder 2022 nicht Wohnungen auf Vorrat gebaut werden können. Außerdem ist infolge solcher Peaks auch immer mit Rückwanderungen in den Folgejahren zu rechnen. Deswegen werden auch nicht für alle Haus-halte, die im Zuge zyklischer Wanderungspeaks nach Deutschland kommen, klassische Wohnungen benötigt

Nachholbedarf: Warum die Berechnungen oft an der Realität vorbeigehen

Als Nachholbedarf wird manchmal diejenige Zahl an Wohnungen bezeichnet, die erforderlich gewesen wäre, aber nicht gebaut wurde. Doch wie groß ist diese Lücke wirklich? Die aktuelle Analyse von empirica regio mahnt zur Vorsicht bei allzu einfachen Rechnungen. Um einen realistischen Nachholbedarf zu ermitteln, reicht es nicht, alte Prognosen und Baustatistiken einfach voneinander abzuziehen. Die folgenden Faktoren müssen beachtet werden:

1. Die Statistiken müssen nachträglich an die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur angepasst werden (ex-post-Betrachtung).
2. Der Nachholbedarf ist begrenzt auf den quantitativen Zusatzbedarf.
3. Defizite aus weit zurückliegenden Jahren lassen sich nicht unbegrenzt aufsummieren.
4. Steigende Mieten und Preise dämpfen die Nachfrage. Ein rechnerischer Bedarf führt nur dann zu neuen Gebäuden, wenn am Markt auch eine reale Zahlungsbereitschaft vorhanden ist.

Interessanterweise zeigt die Bilanz für das Jahr 2024 eine positive Trendwende. Erstmals seit Langem übertraf das Angebot die reine Neubaunachfrage. Zuletzt wurden mit 216 Tsd. Einheiten mehr neue Wohnungen in Wohngebäuden errichtet, denn die Neubaunachfrage lag lediglich bei 214 Tsd. Wohnungen. Einschließlich Umbau im Bestand und Neubau in Nichtwohngebäuden lag die Zahl der Fertigstellungen im Jahr 2024 sogar bei 252 Tsd. Wohnungen.

Wer sich für die detaillierten Hintergründe, die methodische Kritik am Nachholbedarf und die langfristigen Prognosen interessiert, findet im aktuellen empirica-Paper Nr. 281 eine umfassende Auswertung. Das Dokument bietet eine kritische Einordnung der Zahlen und zeigt auf, welche Größenordnungen wirklich realistisch sind.

Datengrundlagen und Methodik

Die empirica Bevölkerungsprognose 2026 mit dem Basisjahr 2024 bildet die Grundlage für alle Prognosen. Auf dieser Basis hat empirica eine Prognose für Haushalte erstellt, ebenfalls mit dem Basisjahr 2024. Nachdem Untermieterhaushalte abgezogen und die Nachfrage nach Zweitwohnungen hinzugefügt wurden, ergibt sich die Anzahl der Haushalte, die Wohnungen nachfragen. Die steigende Anzahl von Haushalten, die Wohnungen nachfragen, zeigt die zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen auf, die durch Veränderungen in der Bevölkerungszahl, der Haushaltsgröße und der Altersverteilung der Haushalte verursacht wird. Generell gilt: Je mehr Einwohner es gibt, desto mehr Wohnungen werden nachgefragt. Größere Haushalte tendieren eher dazu, Ein-/Zweifamilienhäuser (EZFH) nachzufragen, während ältere Haushalte, die in der Regel kleinere Haushalte sind, eher Geschosswohnungen nachfragen.

Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie in einer aktuellen Publikation, die zum Download auf der Webseite der empirica ag zur Verfügung steht:

Weitere Informationen