empirica Wohnungsmarktprognose - Neubaunachfrage in Höhe von 243.000 Wohnungen pro Jahr

Die aktualisierte empirica Wohnungsmarktprognose zur Neubaunachfrage liegt nun regional differenziert für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor. Je nach Szenario werden kurzfristig zwischen 233.000 und 253.000 zusätzliche Wohnungen benötigt.

Damit kann zwar die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum gestillt werden, eine Ausweitung des preiswerten Segmentes in angespannten Wohnungsmärkten erfordert jedoch weiteren Neubau. Eine ausführlichere Diskussion der Ergebnisse finden Sie im aktuellen empirica-Paper Nr. 263.¹ Die Daten der Prognose erhalten Sie über einen Zugang zum empirica regio Marktstudio.

Neubaunachfrage bis 2035

Für die Prognose werden drei Szenarien berücksichtigt. Daraus ergibt sich je nach Szenario für ganz Deutschland eine durchschnittliche jährliche Neubaunachfrage zwischen 233.000 und 253.000 Wohnungen für die Jahre 2022 und 2023. Im Zeitraum 2023 bis 2027 sinkt die jährliche Neubaunachfrage um 34.000 Wohnungen im oberen Szenario und um 47.000 Wohnungen im unteren Szenario. Ab 2032 zeigt die Prognose einen leichten Anstieg der Nachfrage. Hier wirken sich eine leicht steigende Nachfrage in Wachstumsregionen und die zunehmende Alterung positiv auf die Nachfrage aus.

Die Prognose zeigt die geschätzte Nachfrage, die sich aus der demografischen Entwicklung ableitet. Sie stellt aber keine Prognose der Bautätigkeit dar. Die für 2020 vorliegenden Baufertigstellungen von rund 306.000 Wohnungen liegen sogar oberhalb der Nachfrageschätzung für 2022. Modellrechnungen von empirica zeigen aber, dass diese vereinfachte, bundesweite Betrachtung nicht berücksichtigt, dass ein Teil des Neubaus in den „falschen“ Regionen realisiert wird. empirica schätzt, dass rund 80.000 der in 2020 fertiggestellten Wohnungen in Regionen realisiert wurden, in denen keine mengenmäßige Knappheit besteht. Hierfür gibt es zwei Gründe: Entweder kann dort, wo Knappheit herrscht, nicht ausreichend Neubau realisiert werden und die Haushalte weichen auf andere Standorte aus (Stichwort Suburbanisierung) oder Neubau wird dort realisiert, wo im Bestand die Präferenzen der Haushalte nicht realisiert werden können, z.B. auf Grund fehlender Modernisierung älterer Wohnungen, und die Haushalte dann den Neubau bevorzugen. Der zuletzt genannte Grund führt dann zu Leerständen.

Wie verteilt sich die Neubaunachfrage regional?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt sich in der Fläche ein höherer Bedarf an neuen Objekten und das vor allem In Regionen, die durch Zuwanderung und zum Teil auch hohe Geburtenraten stärker wachsen. Die Neubaunachfrage für Geschosswohnungen konzentriert sich dagegen vor allem auf die Kernstädte und zum Teil das Umland in stärker wachsenden Regionen.

Gibt es einen Nachholbedarf?

Frühere Wohnungsmarktprognosen von empirica zeigten über Jahre immer wieder, dass die Neubaunachfrage höher war als die tatsächliche Bautätigkeit. Nun stellt sich die Frage, ob sich aus dieser vergangenen Nachfrage ein Nachholbedarf ableiten lässt. Hier gehen die Experten von empirica davon aus, dass dies nur bedingt der Fall ist, denn viele Haushalte haben sich bereits auf Grund mangelnden Angebots für eine Wohnalternative entschieden, sei es durch späteren Auszug aus dem Elternhaus, als Wohngemeinschaft, oder dem Umzug in eine benachbarte Region mit größerem Angebot. „Rein mengenmäßig (und bei den aktuellen Preisen!) besteht kein Nachholbedarf; soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment steigen, müssten nun für einige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die prognostizierte Nachfrage vorgibt“, so die Autoren.

Methodik und Datenbasis