Blasenindex Q4/2025: Mietanstieg und Einbruch beim Neubau bremsen Blasengefahr

Mietanstieg und Einbruch beim Neubau bremsen Blasengefahr, doch die Wohnungspreise sind immer noch nicht vollständig aus dem Schneider. Alle Teilindices sind rückläufig. Am stärksten sinkt dabei der Teilindex Preis-Einkommen (-2 Pkte.). Im Gegensatz zum letzten Quartal zeigen sich über alle Indices aber nur moderate Veränderungen. Der Gesamtindex sinkt marginal (-1 Pkt.).

Wenn die Mieten steigen, dann ist dies bad news für Wohnungssuchende, aber good news in puncto Blasengefahr. Denn steigende Mieten bilden das Sicherheitsnetz für die Kaufpreise: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Barwert künftiger Mieteinnahmen. Je höher die Mieteinnahmen, desto größer der Wert und je höher der Zins, desto kleiner ist der (Bar-)Wert. Die Kaufpreise sind lange Zeit schneller gestiegen als die Mieten, weil die Zinsen gefallen sind. Dadurch haben sich Immobilien von einer nachhaltigen Bewertung entfernt (denn die Zinsen waren nicht nachhaltig so niedrig). Umgekehrt ist die Gefahr platzender Blasen umso kleiner, je stärker die Mieten nachhaltig steigen.

Im Übrigen führen steigende Mieten auch dazu, dass sich der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wieder besser rechnet. Denn je höher die Mietzahlung (als Alternative zur Annuität), desto weniger fallen hohe Annuitäten für Zins und Tilgung ins Gewicht. Mieten steigen dabei nicht nur bei zunehmender Nachfrage oder Hortung, sondern auch bei einem langsamer wachsenden, marktverfügbarem Angebot: Die Neubautätigkeit ist von 3,4 Wohnungen je Tsd. Einwohner im Jahr 2023 auf nur noch 2,9 Wohnungen je Tsd. Einwohner im Jahr 2024 gefallen. Im Jahr 2025 ist der Neubau weiter eingebrochen, im Jahr 2026 dürfte sich noch keine Verbesserung zeigen. Zwar steigen aktuell die Genehmigungen, die Fertigstellungen wachsen aber immer erst zeitverzögert – bei Geschosswohnungen können das 2-3 Jahre sein, nur bei Eigenheimen geht es meist schneller.

Bisherige Entwicklung

Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (im Neubau seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.

Künftige Entwicklung

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber langfristig bestehen bleibt, ist ungewiss. Entscheidend wird die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand sein. Das Blasenrisiko stiege, wenn die Fluktuation zunähme (z.B. durch De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten. Das Blasenrisiko stiege auch, wenn keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und/oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt; denn dann würde die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen. Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen.

Regionale Verteilung

Im Gegensatz zu den vorherigen Quartalen gibt es nur wenig Veränderung in der Verteilung der Landkreise auf die Risikoklassen. Somit bleibt der Anteil der Landkreise und kreisfreien Städte mit einer „hohen“ oder „eher hohen“ Risiko stabil. In der Gruppe der zehn größten Städte weisen Es-sen, Köln und Dortmund aktuell ein „mäßiges“ Risiko auf. Ein „hohes“ Risiko gibt es in Hamburg, während das Risiko in allen anderen Metropolen „eher hoch“ ist.

Datenbasis empirica Blasenindex

Der empirica Blasenindex  ist ein vierteljährlich veröffentlichter Index, der das Risiko einer Immobilienblase in verschiedenen Regionen Deutschlands bewertet. Alle Daten des können als Einzeldatensatz oder über einen Datenbankzugang bei empirica regio bezogen werden. Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie hier zum Download: