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Die neuen empirica Wohnungsmarktprognosen zeigen die demografischen Trends am Wohnungsmarkt bis 2045. Wenn die Zuwanderung nach Deutschland nicht deutlich zurück geht, dann wird die Einwohnerzahl weiter steigen. Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170 Tsd. Wohnungen. Danach geht die Nachfrage etwas zurück, aber Mitte der 2030er Jahr wird es einen kleinen, demografischen Umbruch geben, wodurch die Nachfrage insbesondere von älteren Haushalten noch einmal steigt.

Die Nettokaltmieten sind in den deutschen Metropolen (A-Städte) um 70 Prozent teurer als vor 13 Jahren. Die Mietbelastung einkommensschwacher Haushalte liegt deutschlandweit bei 31 Prozent. Und: Die Mietentwicklung hängt die Einkommensentwicklung vor allem im Süden ab. Das sind die wesentlichen Ergebnisse einer neuen Untersuchung des Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieters empirica regio GmbH. Unser Fazit: Auf den Wohnungsmarkt kommen große Herausforderungen zu. Der Bedarf nach neuem und bezahlbarem Wohnraum in Deutschland wächst weiter. Und: Wer kann, bleibt in der eigenen Wohnung.

In der wohnungspolitischen Debatte rund um Neubau, Zuwanderung, knappen Wohnraum und Stadtflucht spielt das Thema Leerstand selten eine Rolle. Der Leerstand bietet wichtige Erkenntnis über den Stand der Wohnungsknappheit in einzelnen Regionen. Dabei gilt aber: Ein verallgemeinernder Blick auf die reine Datenlage hilft bei der Analyse der Leerstandszahlen nicht weiter. Viel zu komplex sind die gegenseitigen Wechselwirkungen, wenn es beispielsweise um die regional sehr unterschiedlich ausgeprägte Unwucht zwischen Angebot und Nachfrage oder um Wanderungsbewegungen aus den A- und B-Städte hin in ländlichere Gebiete geht.

Im vergangenen Jahr sind über eine Million Ukrainer:innen nach Deutschland gekommen. Die in Deutschland lebende Bevölkerung ist dadurch sprunghaft gestiegen. Während sich die Menschen aus der Ukraine zu Beginn verstärkt in Städten wie Berlin und in den ostdeutschen Bundesländern niederließen, hat sich die Verteilung mittlerweile der Verteilung der Bevölkerung in Deutschland angeglichen. Auf den Wohnungsmarkt kommen große Herausforderungen zu. Der Bedarf nach neuem Wohnraum in Deutschland steigt kurzfristig stark an.

• Rund 1,1 Millionen Menschen mit ukrainischer Staatsangehörigkeit lebten Ende September in Deutschland.
• Höchste Zuzugsraten im März, April und Mai mit bis zu 375.000 Personen pro Monat.
• Vor allem minderjährige und gut ausgebildete Menschen kommen.

Ein Blick auf die Wanderungen innerhalb Deutschlands zeigt: Die grundlegenden Trends haben sich vor Jahren angedeutet. Während die Großstädte in der Binnenwanderung immer stärker verlieren, gewinnen die Landkreise und kleinen kreisfreien Städte in Deutschland immer stärker. Ein erneuter Wendepunkt könnte die Zuwanderung aufgrund des Kriegs in der Ukraine darstellen.

Die Top 7 Städte in Deutschland zeigen Schrumpfungstendenzen. Im Jahr 2021 verzeichneten die meisten Metropolen erneut ein negatives Wanderungssaldo. Damit setzt sich der Schrumpfungstrend der vergangenen Jahre fort. Dies zeigen Zahlen des Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieters empirica regio.

empirica regio hat Grundsteuerdaten der Länder und des Bundes aggregiert, bereinigt und ausgewertet. Die Daten werden stets mit einer circa einjährigen Verzögerung von den Statistikämtern veröffentlicht.

Gastbeitrag von Laure Pousson, Market Researcher im Immobilienhandel, über die Zusammenarbeit der GWH mit empirica regio

Singles und große Familien zahlen in Deutschland die höchsten Quadratmetermieten. Das ist das zentrale Ergebnis einer aktuellen Analyse der empirica regio GmbH. Vor allem in den großen Städten und Metropolen, den sogenannten A-Städten, müssen große Familien mehr als andere für die Miete aufwenden.

Gastbeitrag von Benjamin Sigmund, geschäftsführender Gesellschafter der Oceans Real Estate Advisory GmbH, über die Zusammenarbeit der Königswege GmbH mit empirica regio

Das Umland der deutschen A-Städte gewinnt als Arbeitsort immer mehr an Bedeutung, das ist das Ergebnis einer Analyse der empirica regio GmbH. Wir haben die Pendlersalden, Pendlerquoten und Pendlerverflechtungen der deutschen Metropolen und ihres Umlands untersucht.

Seit Tesla sich für Grünheide als Standort seiner vierten Gigafactory entschieden hat, ist klar: Die zuvor wenig beachtete Region um das 8.000-Einwohner-Speckgürtelstädtchen im Osten Berlins gilt nun als eine, die in vielerlei Hinsicht beflügelt und Veränderungen erfahren wird. Grünheides Bürgermeister bezeichnete die Tesla-Ansiedlung als „Sechser im Lotto“.

Die aktualisierte empirica Wohnungsmarktprognose zur Neubaunachfrage liegt nun regional differenziert für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor. Je nach Szenario werden kurzfristig zwischen 233.000 und 253.000 zusätzliche Wohnungen benötigt.

Der Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieter empirica regio GmbH hat den Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch aller deutschen Gemeinden ab 400 Einwohnern ermittelt. Dafür wurden knapp 9.000 Gemeinden und 107 kreisfreie Städte analysiert. Im Ergebnis wird vor allem in beliebten Ferienorten viel Wohnfläche pro Einwohner verbraucht, aber auch in den ländlichen Regionen steht den Menschen besonders viel Wohnfläche zur Verfügung. In den deutschen Metropolen rücken die Menschen dagegen näher zusammen und leben auf weniger Wohnfläche.

Im Jahr 2008 stellte ein Artikel in den Informationen zur Raumentwicklung (IzR) die Frage Suburbanisierung … und kein Ende in Sicht? 1 Im Jahr 2021 kann diese Frage genau so immer noch gestellt werden, wenn auch vor dem Hintergrund einer gänzlich anderen Wohnungsmarktsituation als vor 13 Jahren. Damals stand das Thema Schrumpfung im Vordergrund, heute stehen dagegen die Wachstumsschmerzen der Städte im Fokus.

Die aktualisierte Wohnungsmarktprognose zur Neubaunachfrage liegt nun regional differenziert für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor.

Ausgangssituation vor der Corona-Krise In den letzten Quartalen stiegen die Kaufpreise immer weiter an, während die Mieten in vielen Kernstädten weniger stark als zuvor stiegen oder sogar stagnierten. Das führte in den letzten Monaten zu einer immer größer werdenden Spreizung zwischen Miet- und Kaufpreisen. Der Arbeitsmarkt zeigte seit dem vierten Quartal 2019 erste Ermüdungserscheinungen mit stagnierenden, zum Teil leicht steigenden, Arbeitslosenzahlen. Vielfach wurde die Frage diskutiert, ob auch im aktuellen Wohnungsmarktzyklus der Umschwung ansteht.

Hintergrund Im Jahr 2015 wurde die sogenannte Mietpreisbremse in einigen Bundesländern eingeführt. Ziel der Maßnahme war es, den Preisanstieg von Neuvertragsmieten in prosperierenden Städten einzudämmen, so dass das Wohnen in diesen Städten auch für Haushalte mittleren und niedrigen Einkommens erschwinglich bleibt. So dürfte jedenfalls der Gesetzesentwurf zum entsprechenden Mietrechtsnovellierungsgesetz zu verstehen sein. ZEIT ONLINE hat empirica regio gebeten, die Preisentwicklung von neu inserierten Mietwohnungen seit Einführung der Mietpreisbremse in ausgewählten Städten zu untersuchen.