Blasenindex Q2/2026: Knapper Wohnraum hält die Preise stabil
Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht: Das Rückschlagpotential liegt bundesweit nur noch bei 18% (Q2/2025: 20%, Q2/2023: 24%), bei den Top7-Städten bei 30%. Grund ist der anhaltende Mietanstieg, der die Kaufpreise stützt. Die Verbreitung der Blasengefahr geht ebenfalls leicht zurück (-1 Punkt), betrifft aber weiterhin 272 von 400 Kreisen mit mäßigem bis hohem Risiko. Unter den Großstädten zeigt sich dabei ein deutliches Gefälle: Während in Dortmund nur eine geringe Gefahr besteht, gilt das Risiko in Hamburg und Bremen als hoch, in den übrigen Top-Metropolen als eher hoch.
Bei den vier Teilindizes bewegt sich wenig: Fertigstellungen und Vervielfältiger stagnieren, Wohnbaukredite geben leicht nach (-3 Punkte), der Index Preis-Einkommen sinkt nur moderat (-1 Punkt). Auch in der Verbreitung zeigt sich ein ruhiges Bild: Aktuell weisen 40% der Kreise ein „mäßiges“ und weitere 28% ein „eher hohes“ oder „hohes“ Blasenrisiko auf – deutlich weniger als im Höchststand von 339 Kreisen mit mäßigem bis hohem Risiko Ende 2021.
Datenbasis Blasenindex
Der empirica Blasenindex ist ein vierteljährlich veröffentlichter Index, der das Risiko einer Immobilienblase in verschiedenen Regionen Deutschlands bewertet. Alle Daten können als Einzeldatensatz oder über einen Datenbankzugang bei empirica regio bezogen werden. Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie hier zum Download:
Der aktuelle Kommentar von Dr. Reiner Braun: Immobilienmarkt im „rasenden Stillstand“: Steigende Zinsen und politische Unsicherheit bremsen Kauflust
Der deutsche Immobilienmarkt verharrt in einer paradoxen Phase der Stagnation. Während die Bauzinsen die psychologisch kritische Marke von vier Prozent überschritten haben und weiter steigen, bleiben die Immobilienpreise stabil und lässt die Blasenbildung sogar leicht nach. Die Dynamik ist ein „rasender Stillstand“. Der Marktdruck wächst, doch ein Preissturz bleibt aus. Der Grund dafür ist nicht zuletzt ein künstlicher Mangel an Wohnraum.
Künstliche Knappheit stützt die Preise
Ein drastischer Einbruch der Bautätigkeit verhindert derzeit den Verfall der Immobilienpreise. Ohne dieses geringe Angebot wären die Preise bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Hierbei handelt es sich jedoch primär um eine künstliche oder eben qualitative Knappheit, wie eine aktuelle Analyse von empirica belegt (Link zum Paper ). Demnach gibt es hierzulande – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner bzw. Haushalt) sogar leicht verbessert. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage haben eine „Knappheit aus dem Nichts“ erzeugt. Entscheidend ist daher, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.
Wohnungs-Knappheit ist keine Wohnungs-Not
Deutschland leidet unter einer qualitativen Knappheit, nicht unter akuter Wohnungslosigkeit. Viele Bürger leben zwar in einer Wohnung, diese entspricht jedoch oft nicht den optimalen Kriterien bezüglich Größe, Lage oder Ausstattung. Die Suche nach der idealen Immobilie wird dadurch zu einem dauerhaften Prozess.
Diese Ausgangslage verschafft potenziellen Käufern eine starke Verhandlungsposition:
Fazit: Die Preisstabilität steht auf dem Prüfstand
Aktuell fungiert der knappe Wohnraum noch als Puffer, der den Markt stabilisiert und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpft. Sollten die Zinsen jedoch weiter klettern und die Verunsicherung bezüglich Arbeitsplätzen und Sanierungspflichten anhalten, könnte dieses fragile Gleichgewicht ins Wanken geraten.